¿Comprarías una casa con un click de ratón? En Estados Unidos ya es posible.
La Blockchain ha llegado para revolucionar la compra-venta de casas y el mercado inmobiliario.
En Octubre de 2022 se vendió por $175.000 una casa de Carolina del Sur en EEUU y la transacción quedó registrada en la Blockchain de Ethereum.
La empresa detrás de esta venta fue Roofstock onChain. Una plataforma Web3 que permite comprar viviendas utilizando NFTs.
El proceso es el siguiente:
- La empresa crea una Sociedad Limitada por cada vivienda.
- La Sociedad Limitada es propietaria de la vivienda.
- Se Mintea un NFT en la red de Ethereum que está asociado con la propiedad de la Sociedad Limitada.
- Si eres el propietario del NFT eres el propietario de la Sociedad Limitada y por lo tanto eres el propietario de la vivienda.
Por lo tanto, si dispones de un catalogo de casas online solo tienes que vincular cada vivienda a una Sociedad y esta sociedad a un NFT. La compra del NFT se puede hacer de forma online y tu adquirir la propiedad de la sociedad y la vivienda al instante.
En este enlace puedes ver la propiedad, la cual en este momento (diciembre de 2022) ya no está en venta. Pero a través de la plataforma de Opensea puedes hacer una oferta y si el actual propietario acepta la oferta. Tú puedes ser el nuevo propietario.
Aquí puedes ver la transacción de minteo del NFT en la blockchain de Ethereum.
Y Aquí puedes ver la transacción de compra-venta el 14 de Octubre.
Estas dos transacciones (tanto la creación del NFT como la compra-venta) son inmutables y verificables públicamente. Estarán en la blockchain de Ethereum de por vida.
Es evidente que esta transacción es promocional. Una empresa que vende casas online que no haya vendido ninguna casa online, pues la verdad es que no tiene mucho tirón. Seguramente la compra-venta se ha hecho entre conocidos para promocionar el acto en los medios de comunicación. Pero… ¿Tiene sentido trasladar estos tramites a la blockchain?
Si has vendido o comprado una casa recientemente entenderás la burocracia administrativa que gira en torno a la compra-venta de casas. Oficina Técnica, Registro de la propiedad, bancos, notarios…
Primero debes solicitar en el registro de la propiedad una nota simple para verificar que la propiedad está libre de cargas. ¿Se podría verificar esto online? Si, seguro!. El registro te envía la nota simple por email y ya lo tienes verificado online. Pero no, no me refiero a que una entidad externa lo verifique, me refiero a que la misma blockchain nos demuestre que dicho activo no dispone de ninguna carga, sin necesidad de que una entidad externa lo verifique. tecnológicamente ya es posible. Pero a nivel legislativo y social en España queda mucho camino por recorrer.
Luego debemos acudir a un Notario para que certifique el cambio de propiedad de la vivienda por el valor X (el que hayan acordado comprador y vendedor). En nuestro ejemplo. Si la vivienda pertenece a una Sociedad Limitada, únicamente habría que acudir a un notario para realizar el cambio de propietario. Cambio de Accionistas y nombrar un nuevo administrador de la propiedad. Pueden ser accionistas la mujer y el marido que van a vivir en la vivienda y nombrar como administrador de la Sociedad a uno de los dos.
Por otro lado, si necesitamos financiación, en la vida real debemos acudir a una entidad bancaria y solicitar una hipoteca. Pero en la Web3 podemos solicitar un préstamo en cualquier plataforma de prestamos de NFTs y dejar como Aval la vivienda. Esta tarea es la que menos fricción tiene en todo el proceso. Un Click para depositar nuestra casa como colateral en plataformas como Bendao o NFTfi y otro click para solicitar un préstamo en Dólares.
La vivienda seguirá siendo nuestra mientras no nos liquiden el colateral que hemos aportado como aval, es decir, nuestra vivienda. ¿Cómo nos pueden liquidar la vivienda? Si el precio del activo cae por debajo del valor del préstamo solicitado. En ese momento, al igual que ocurre con cualquier NFT que depositas en las dos plataformas mencionadas anteriormente, el NFT se pone a la venta por el valor del préstamo solicitado y se vende en el mercado.
Pongamos por ejemplo que la casa tiene un valor de $175.000 en fecha 01/01/2022 y nosotros hemos solicitado un préstamo por el 60% del valor (lo máximo que la plataforma de lending nos permite). Pero ese mismo año hay una fuerte crisis en el mercado inmobiliario y nuestra casa tiene un valor de $110.000 el 31/12/2022. Inmediatamente la plataforma de Lending nos avisa de que tenemos un margen de solo $5.000 para no perder la casa. En el caso de que la propiedad baje de valor a $105.000 (60% del valor de la casa) la plataforma de lending pondría a la venta nuestra casa en el mercado para recuperar los $105.000 que nos prestó. Sería automático. A diferencia de lo que ocurre con la ejecución de las hipotecas por parte de los bancos que pueden llegar a durar años.
Esto en el mercado de los NFTs lo determina el precio suelo de la colección de NFTs, pero ¿cual es el precio suelo de la vivienda? y lo más importante, ¿quién determina el «precio suelo» de esa vivienda?
Evidentemente debería haber mas viviendas en la misma zona con características similares que estuviesen a la venta para determinar un valor de nuestro NFT, cosa bastante complicada en el corto plazo.
Este sería el proceso de compra-venta de una vivienda gestionado a través de la blockchain. Empresas como Roofstock son pioneras en el sector.
Llevar todo el proceso de compra-venta de propiedades a la Blockchain es totalmente posible desde un punto de vista tecnológico. Pero queda muchísimo camino por recorrer para que las instituciones y la sociedad den el paso de confiar en la blockchain como agente certificador de las transacciones.
En este momento el acta notarial es lo que tiene valor. En el futuro la transacción en la blockchain será suficiente para verificar el cambio de propiedad.
